Sprzedaż mieszkań w Chinach wyraźnie spadła po tym, jak władze podjęły kroki w celu schłodzenia rozgrzanego do czerwoności rynku nieruchomości. „Mieszkania są po to, by w nich mieszkać, a nie nimi spekulować”, a dług jest jak drzewa: „nie może rosnąć do nieba” – mówią politycy. Ale już podnoszą się głosy, że to nie faktyczna rezygnacja z modelu stojącego za “chińskim cudem gospodarczym”, lecz cykliczne zacieśnienie, z którego władzom przyjdzie zrezygnować, gdy spowolnienie gospodarcze okaże się zbyt kosztowne.
Październik był drugim miesiącem z rzędu, gdy ceny mieszkań w Chinach spadły w porównaniu do poprzedniego miesiąca – wynika z danych tamtejszego urzędu statystycznego. Po obniżce o 0,1 proc. we wrześniu, w październiku lokale w 70 dużych miastach zostały przecenione o średnio 0,25 proc. Na rynku pierwotnym cięcia odnotowano w 52 miastach, a na rynku wtórnym – w 64.
Co prawda tak szerokiej korekty nie obserwowano za Murem od marca 2015 r., ale spadki są kosmetyczne w ujęciu miesięcznym, a w porównaniu do ubiegłego roku ceny pozostają wyższe o ponad 3 proc. Doniesienia medialne i raporty giełdowe największych deweloperów sugerują, że faktyczna skala przeceny może być większa. Firmy z branży zmagają się z niedoborami płynności, a popyt spekulacyjny słabnie, co powinno wymusić bardziej znaczące obniżki.
Z drugiej strony politykom zależy na uspokojeniu rynku, a nie gwałtownym przewartościowaniu nieruchomości. Z badania Ludowego Banku Chin z 2019 r. wynika, że 96 proc. rodzin w miastach jest właścicielem własnego M, a mieszkania stanowią blisko 70 proc. majątku mieszkańców Państwa Środka. Nie po to miliony Chińczyków tyrały na wymarzone i bardzo drogie w porównaniu do ich dochodów lokum, by teraz „stracić” (fikcyjne?) bogactwo.
Przeceny, nawet promocyjne, wywołują żywiołowe protesty nabywców, którzy wyłożyli wyższą kwotę na zakup, oraz budzą obawy przed destabilizacją rynku spowodowaną gwałtowną wyprzedażą. A jest co wyprzedawać, bo mieszkania są ulubionym aktywem inwestycyjnym Chińczyków. Niemal jedna trzecia miejskich gospodarstw domowych ma dwa M, a co dziesiąte – co najmniej trzy, wskazują dane banku centralnego. W efekcie wiele z nich stoi pustych. Z China Household Finance Survey z 2017 r. wynika, że nawet 65 mln lokali jest niezamieszkanych.
Władze nie pozwalają deweloperom „złośliwie” ciąć cen i posuwają się nawet do wyznaczania „właściwych” cen – nie za wysokich i nie za niskich – także na rynku wtórnym. W efekcie ceny nie mogą zostać dostosowane do malejącego popytu. Pekin i lokalni aparatczycy w dużych miastach od lat starali się na różne sposoby zniechęcić Chińczyków do inwestowania w mieszkania, wymagając choćby wysokiego wkładu własnego i lokalnego hukou (bądź odprowadzania danin publicznych przez kilka lat w danym miejscu) czy wprost zabraniając posiadania kilku lokali.
Ale pokusa zawsze była zbyt silna, a ograniczenia dawało się ominąć, biorąc rozwód, deklarując inny cel kredytu czy sprzedając mieszkanie umeblowane. Z jednej strony dobrze położone M gwarantuje dostęp do usług publicznych (edukacja dla dzieci, opieka zdrowotna) na wyższym poziomie. Z drugiej ceny rosły, więc była to świetna inwestycja. W tym roku coś, przynajmniej na chwilę, się zmieniło.
Chiński przywódca Xi Jinping co prawda już w 2017 r. głośno mówił, że „mieszkania są po to, żeby w nich mieszkać, a nie nimi spekulować”, ale dopiero w tym roku partia zdecydowanie zabrała się za rozbrajanie nieruchomościowej bomby. Z Pekinu popłynął jasny sygnał, że wysokie ceny mieszkań prowadzą do pogłębienia nierówności społecznych, utrudniają założenie rodziny, a więc odbijają się na demografii kraju, dołują konsumpcję (bo trzeba odkładać na M), wykorzystują zasoby (talent, wysiłek czy kapitał), które mogłyby zostać lepiej spożytkowane, nakręcają spiralę (i tak już potężnego) zadłużenia, a budowy odpowiadają za pokaźną część emisji CO2. Co najmniej kilka dużych miast, m.in. Shenzhen, zapowiedziało, że posiadanie lokum w danej lokalizacji nie będzie już gwarantowało dzieciom dostępu do pobliskiej szkoły, a nauczyciele będą co jakiś czas zmieniali miejsce pracy, by wyrównać poziom nauczania.
To wszystko, wraz z ograniczeniem pola manewru deweloperom przy pomocy „trzech czerwonych linii” i regulacji bankowych oraz nauczką daną „big techom” przez Pekin musiało przekonać Chińczyków, że nie warto kupować mieszkania teraz, gdy jego cena może wkrótce spaść, a samo lokum może nie zostać (szybko? nigdy?) ukończone z powodu problemów finansowych branży. Odsetek oczekujących wzrostów cen spadł w III kwartale poniżej 20 proc., do najniższego poziomu od ponad 5 lat – wynika z badania Ludowego Banku Chin.
Obawy nie mogą (na razie) przełożyć się na istotny spadek cen, skutkują więc załamaniem wolumenu transakcji. Już trzeci miesiąc z rzędu sprzedaż mieszkań była o ok. 20 proc. niższa niż przed rokiem – wynika z danych chińskiego urzędu statystycznego. Na jeszcze głębszy ubytek wskazuje China Real Estate Information Corp., według którego w październiku i we wrześniu 100 największych deweloperów zaliczyło tąpnięcie sprzedaży o ok. jedną trzecią. Niepokojące są również informacje napływające z rynków wtórnych w największych miastach. Według danych portalu Lianjia, w Szanghaju spadki przekroczyły 50 proc., a Centaline Property szacuje, że w Shenzhen sięgają nawet 80 proc. Być może część transakcji jest zawierana poza radarem władz, by ominąć cenowe regulacje.
Załamanie sprzedaży uderza po kieszeni firmy z branży budowlanej, lokalne władze i banki. Pozbawieni znacznej części przychodów (i perspektyw) deweloperzy nie tylko mają problem ze spłatą zobowiązań, ale i ograniczają inne wydatki – na zakup ziemi (od września blisko jedna trzecia aukcji nie przyciągnęła licytantów) czy rozpoczynanie budów (-33 proc. rdr w październiku). Ich inwestycje spadły przed miesiącem o 5,4 proc. rdr, pogłębiając 3,5-proc. spadek z września. To przekłada się na zmniejszenie dochodów i osłabienie siły politycznej „samorządów”. Z szacunków Nomury wynika, że wpływy ze sprzedaży (a formalnie dzierżawy) ziemi stanowiły w ubiegłym roku 30 proc. dochodów władz lokalnych. Z kolei banki nie zarabiają tyle, ile by mogły na hipotekach, tradycyjnie bardzo dobrze spłacanych przez kredytobiorców.
Tąpnięcie na rynku nieruchomości okazało się tak kosztowne, że nie tylko podniosły się głosy o konieczności wsparcia sektora, ale i zmaterializowały się pierwsze sygnały rozluźnienia krępujących go ograniczeń. Władze lokalne zmodyfikowały część regulacji dot. zakupów mieszkań, centrala poleciła bankom sprawniejsze obsługiwanie wniosków o kredyty hipoteczne, nieznacznie spadło również oprocentowanie hipotek. W październiku wartość udzielonych kredytów na mieszkanie wzrosła o blisko 350 mld juanów wobec wzrostu o niespełna 250 mld we wrześniu.
Banki poinformowały też – za pośrednictwem agencji Xinhua – że „istotnie” zwiększyły podaż kredytów dla deweloperów. Wcześniej takie działanie nieoficjalnie postulował bank centralny, obawiając się, że „trzy czerwone linie” zostały przez sektor finansowy błędnie zinterpretowane jako nakaz zaprzestania rolowania długów „budowlanki”. Ponadto w mediach pojawiły się plotki, że Pekin umożliwi łatwiejszą emisję obligacji, a być może nawet derywatów, firmom z sektora nieruchomości.
Te ruchy nie oznaczają jednak zapewne zwrotu w polityce chińskich władz ani przypuszczalnie nawet zmiany fazy cyklu od lat dostrzegalnego na rynku nieruchomości za Murem. Partia komunistyczna niejednokrotnie podejmowała próbę ujarzmienia odpowiadającego (wraz z sektorami powiązanymi) za blisko 30 proc. PKB behemota, doprowadzając do okresowych spadków cen, ale w obliczu skutkującego tym spowolnienia wzrostu gospodarczego wycofywała się z prób znaczących reform.
Aktywność budowlanki, napędzana przez kredyt, spekulacyjną gorączkę milionów inwestorów i oczekiwania szybkiego tempa wzrostu PKB przez Pekin, była w ostatnich dwóch dekadach podstawią „cudu gospodarczego”, który wyniósł Chiny do poziomu drugiej największej gospodarki świata. Teraz wydaje się, że w Zhongnanhai zasiada bardziej wpływowy i zdeterminowany lider, gotowy przerzucić na społeczeństwo większe koszty doraźne w celu zreformowania dotychczasowego modelu gospodarczego z budującego „fikcyjny” wzrost na tworzący stabilne, samowystarczalne i silne Państwo Środka rozwijające się pod dyktando partii i samego Xi Jinpinga.
Maciej Kalwasiński, ekonomista, specjalista ds. Chin i Azji Południowo-Wschodniej, analityk portalu Bankier.pl
Kolegium redakcyjne nie obowiązkowo zgadza się z treścią i ideami artykułów zamieszczonych na stronie. Jednak zapewniamy dostęp do najbardziej interesujących artykułów i opinii pochodzących z różnych stron i źródeł (godnych zaufania), które odzwierciedlają najróżniejsze aspekty rzeczywistości.
